我们认为，在住宅开发领域，一线城市及部分二线城市具备显著优势。这些城市人口基数庞大，租金市场更早企稳，且过去十年新建商品房供应量相对较少。展望未来，住宅开发资源将更集中于核心城市。
核心城市的公积金可用余额规模更大，在购房提取和贷款发放方面具备更大的支持潜力。2026年8月20日，上海出台《关于优化本市房地产政策措施的通知》，对住房公积金提取范围与频次、外环外二套房商贷首付比例、“以旧换新”贷款补贴、房票安置、收购二手住房用作保障性租赁住房等政策进行了优化调整。
我们相信，随着政策逐步落地，这一潜力正在逐步兑现。以上海为例，根据上海公积金微信公众号数据显示，截至2025年末，上海公积金缴存总额达2.47万亿元，同比增长12.1%；缴存余额为9467亿元，同比增长9.5%；年末公积金个贷率为65.5%，显著低于全国平均水平。此次政策调整允许提取本人及配偶的住房公积金用于支付购房首付款、缴纳契税、购买车库等多元化支出，配合2026年2月出台的提高公积金可贷额度政策，将有效提升公积金使用效率，支持购房需求的释放。
增加购房补贴额度并加大支持“以旧换新”力度，不仅有助于消化供给过剩区域的不动产，也能切实减轻居民负担。本次“以旧换新”补贴分为每套3万元的定额补贴，以及贷款总额1%（最高5万元/套）的贷款补贴，且均适用于外环外购买新建商品住房的情况。相比以往，补贴金额和适用范围均有提升。叠加外环外二套房商贷首付比例从20%降至15%、公积金政策优化等措施，对于供给相对较大的外环外新房去化具有积极意义，同时有效降低了居民购房的资金成本和门槛。
上海已在2026年上半年实现房价环比止跌。在政策加持下，2026年下半年有望延续房价小幅上涨态势。根据国家统计局数据，截至2026年7月，上海新房和二手房价格指数已连续6个月环比上行，较2026年1月末累计上涨1.6%和2.6%。房价止跌伴随着二手房成交量的回升和挂牌量的下降。我们相信，本轮政策加码将推动真实居住需求入市，并自下而上打通置换链条，预计2026年下半年上海房价将继续保持小幅回升。
风险因素包括：宏观经济波动风险；房地产市场成交量季节性下行风险；部分城市供给规模较大、去化周期较长的风险；以及开发企业存货消化未达预期，导致行业利润表持续亏损的风险。
投资策略方面，我们认为住宅开发领域，尤其是一线城市及部分二线城市具备明显优势。这些城市人口基数大、租金更早企稳、过去十年新建商品房规模少，未来的开发重心将聚焦于核心城市。相比之下，商业地产尤其是零售领域的情况有所不同。低线城市优质购物中心的运营壁垒较高，土地续期成本划算，商业地产企业未来将更侧重于提质增效，而非盲目追求一线城市。因此，具备核心城市高品质开发能力的开发商，以及运营水平领先、具备运营壁垒的商管企业，将维持竞争优势。
注：本文节选自中信证券研究部于2026年8月20日发布的《房地产开发与服务行业重大事项点评 —政策再宽松，开发更聚焦》报告，分析师：陈聪、张全国、刘东航、陈兆儒。