养老金不足如何应对？以房产作抵押每月最高可贷2万元养老的新型模式正逐步走进国人生活。近日某银行在京沪两地率先试点“养老按揭”，为老年人提供了一种全新的养老解决方案。
每月最高可贷2万元
近期某银行在北京、上海两地正式启动“养老按揭”业务，成为业内率先探索这一创新模式的先行者。据悉该养老贷款产品设定了明确的申请条件：借款人需为年满55岁的养老人本人或法定赡养人，且法定赡养人须年满18岁。同时借款人需名下有多套房产，其中至少一套将作为抵押物。在贷款额度方面，银行将综合考虑抵押房产的评估价值与养老所需资金，最高可贷额度不超过抵押房产评估价值的60%，而每月实际发放的养老金额则设定为2万元。贷款利率将参照央行公布的同档次基准利率或在此基础上进行上浮，贷款期限最长不超过10年。
为保障养老资金专款专用，该行特别规定资金必须用于老年人日常生活开支、医疗费用以及其他改善生活质量的支出，且由老年人自主支配使用。这一创新模式旨在为老年人提供持续稳定的养老资金支持。
“养老送终”尚难实现
“这与中国传统的’以房养老’存在显著差异。”一位银行界资深人士指出。他认为国外流行的”倒按揭”模式最大的优势在于能够实现”养老送终”。在国外的”倒按揭”中，借款人可以选择获得一个信用额度或每月领取固定养老金，或将两者结合使用。最关键的是在借款人去世前无需偿还任何本息，待去世后银行才处置抵押房产以偿还所有本息。
由于这种贷款属于”无追索权贷款”性质，即便因利率变动或借款人寿命超出预期导致银行本息总额超过房产实际价值，银行也只能自行承担损失，借款人的继承人无需承担任何经济压力。然而目前中信银行推出的养老按揭产品规定贷款期限最长不超过10年，与”养老送终”的传统期望存在较大差距。业内人士分析认为，这主要受限于我国住宅产权70年的法律规定，70年产权到期后的续期费用存在巨大不确定性。
推广仍需克服多重障碍
“从长远来看’以房养老’不失为一种有益的养老模式。”一位业内专家表示。该模式既能提高老年人晚年生活质量，也能减轻子女的经济负担，同时老人无需出售或搬离现有居所，能够保持熟悉的生活环境。然而该模式要实现广泛推广仍需克服多重挑战。
除了70年产权带来的法律不确定性外，公众接受程度也是一大障碍。据某专业机构在上海进行的网络调查显示，84%的老年人对”以房养老”模式表示不能接受。此外国内尚缺乏支持”以房养老”的相关立法，例如国外普遍实行的倒按揭收入免税政策在国内尚未落实，这将直接影响民众参与积极性。同时在美国申请联邦政府担保的倒按揭贷款前，借款人必须与政府认可的第三方顾问机构会面，由专业顾问提供贷款咨询和方案选择服务。目前国内也尚未建立类似的专业服务体系。
【链接】美国的”以房养老”
在美国年满62岁且拥有自有房产的老年人可以考虑申请倒按揭贷款来补充养老金。美国倒按揭主要分为三种类型：一是地方政府或非盈利组织提供的”单一目的倒按揭贷款”，这类贷款仅能用于特定用途如房屋维修或缴纳不动产税等，且对借款人收入有限制；二是联邦政府担保的”家庭权益转换贷款”(HECMs)，无收入限制可用于各类支出；三是私人机构提供的倒按揭贷款，但后两者借款成本较高。对于HECMs借款人可以选择在约定时间内每月领取固定金额，或居住期间每月领取固定金额，也可获得可随时支用的信用额度，或将两者结合使用。借款人支付约20美元即可随时调整支付方式。申请倒按揭贷款需要支付一定前期费用如2%的联邦保险费等。倒按揭贷款按未偿余额计算利息，采用每月复利方式计算，在贷款正式生效前借款人一般有至少三个工作日的无条件反悔期，可在20日内取回所有已支付费用。
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