清道光年间，湘南耒阳县的繁华街巷里，坐落着一家远近闻名的米店，老板鲁昌盛以和善待人、童叟无欺的经营理念，在当地赢得了极高的声望。他从不缺斤短两，始终坚守诚信为本的生意原则，因此深受百姓爱戴。鲁昌盛的邻居，原是当地一位破落贵族的后裔，因沉迷赌博输尽家产，不得不将一座气派的三进大宅卖给了一位刚从京城告老还乡的官员马廷浩。
鲁昌盛与马廷浩性情相投，两人结下了深厚的友谊。闲暇时，他们常相约品茗论道，或共赏戏剧、漫步庭院，彼此间的交情日益深厚。然而，某日清晨，鲁昌盛照例前往马府拜访，却发现大门紧闭，敲门亦无人应答。他心中疑惑，遍寻不着缘由，只得悻悻而归。午后再访，情形依旧，鲁昌盛愈发觉得蹊跷，便心生一计，请来街边的小乞丐，以一文钱为酬，命其攀墙窥探院内动静。
小乞丐攀上围墙，探头向内张望，顿时惊恐万状地连声呼喊：”不得了了！里面死人了，死人了！”他跌跌撞撞地爬下墙来，鲁昌盛急忙抓住他的肩膀追问详情。小乞丐惊魂未定地描述道：”院子里躺了好几个死人，浑身是血，惨不忍睹！”鲁昌盛闻言大惊，环顾马府紧闭的大门，略作思忖，当即带着小乞丐赶往县衙报信。
县衙衙役迅速集结，随鲁昌盛直奔马府。一名衙役翻墙而入，打开大门后，众人目睹的景象令人毛骨悚然——庭院中散落着马府数名仆从的尸体，个个血肉模糊；屋内，马廷浩及其夫人、小妾亦倒在血泊之中，身中数刀。经仵作验尸，确认马府众人皆死于利器刺杀，且伤口致命之极。一名街坊称昨夜子时途经马府，曾听见哭声，但随即消失，他以为是自己幻听，便匆匆离去。鲁家虽与马府毗邻，但当晚并未听见异响，未能提供有效线索。
衙役推断此案系经验丰富的杀手所为，旨在复仇。毕竟，马廷浩在外为官多年，难免结下仇家，如今告老还乡，仇家寻上门来亦在情理之中。不久后，京城捕快抓获了这伙关外杀手，他们供认受雇于他人，刺杀马廷浩全家。案件真相大白，马府因灭门惨案，三进大宅被充公归县府。县府虽将宅院空置，却未加利用，一年后，院中荒草丛生，蛛网遍布，尽显颓败之态。
这一年，湘南遭遇罕见蝗灾，粮食歉收，县府号召民众捐助，鲁昌盛积极响应，倾尽米店库存无偿捐出，极大缓解了灾情。县丞感佩其义举，赞叹道：”鲁昌盛以一人之力救万民于水火，功勋卓著，神鬼可鉴。”然而，捐出全部粮食后，鲁家经济陷入困境。灾情过后，县府为表彰其义举，将充公的马府院落奖给了他。
鲁昌盛将东院与西院打通，清除杂草，粉刷墙壁，数日后，东院重焕生机。某夜，他酒后漫步东院，在石凳上小憩。子时醒来时，忽闻屋内人声，循声望去，只见马廷浩一家灯火通明，谈笑风生。他惊疑不定，高声呼喊，却无人应答。正欲入内探查，忽闻儿子在西院呼唤，转头再看，东院已是一片漆黑。冷汗涔涔的鲁昌盛不敢多想，匆匆回西院休息。
次日清晨，夫人发现鲁昌盛面色发青，对呼唤毫无反应，急忙请郎中诊治。数位郎中均诊为无病，仅开补药维持。病情却日益加重，鲁昌盛全身发青，眼中血丝密布。夫人绝望之际，转而求助偏门，请来算命先生、风水师等，却毫无成效。眼见鲁昌盛命悬一线，夫人悲从中来，只得准备后事。
转机出现在某日清晨，一名下人在街遇道士，便将其请回家中。道士察看鲁昌盛病情后，命其前往东院正房门口，向前十步挖地三尺三寸，取回所掘之物。夫人依言安排家人行动，片刻后，儿子持油纸包返回。道士打开包裹，里面赫然是一截脚趾头。
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