近期，德祥地产（00199.HK）发布公告，宣布与江苏南通如东政府达成战略合作，规划总容量为1GW的绿色人工智能算力中心。首期将落地200MW设施，配置高密度算力机柜，并开发算力与Token运营中心。
随着大模型进入规模化应用阶段，产业逻辑正在发生深刻变革：AI时代最稀缺的资源，已从单一的计算芯片，转向能够承载、调度并持续商业化计算能力的基础设施平台。人工智能时代正在创造一种新的超级资产。海外资本市场已率先验证这一趋势。以CoreWeave为代表的AI基础设施企业，已从单纯的GPU资源服务商发展成为AI云平台，通过算力调度、云服务能力与AI计算需求的有效连接，实现了从重资产基础设施向科技成长平台的跃迁。在中国市场，润泽科技（300442.SZ）则展示了超级算力基地如何从传统基础设施资产，逐步完成向AI时代核心资产的价值重估。
润泽科技最值得研究的地方，并非其单纯的数据中心资源规模，而是一条清晰的发展路径：从基础设施资产进化为超大型算力基地，再升级为AI基础设施平台。其核心资产——位于河北廊坊的润泽国际信息港，在AI浪潮之前，市场更多将其视为传统IDC，关注机柜数量、出租率和现金流。因此，早期市值长期徘徊在几十亿元。随着公司登陆创业板及AI产业爆发，市场重新认识到，未来竞争的核心是模型背后的计算能力，这需要大规模土地、稳定能源、高密度算力和长期扩展能力。这些传统资源在AI时代被赋予了新定义。润泽科技因此被重新理解为重要的算力资产，其估值变化正是这一重估过程的体现。真正改变的不是资产本身，而是资本市场对资产价值的重新定义。润泽科技证明了在AI时代，拥有算力基础设施就有可能打开新的估值空间。
如果说润泽科技展示了算力资产如何完成价值重估，那么德祥的1GW算力中心项目，则正在探索算力资产如何实现平台化发展。根据公告，德祥与江苏南通如东政府围绕绿色人工智能算力基础设施、算力资源运营平台及相关配套产业展开合作。项目整体规划IT负载约1GW，并采取总体规划、分期实施、滚动投运的方式推进。但对于资本市场而言，真正值得关注的不仅是1GW的规模，更是德祥所体现出的平台化布局。公告明确指出，合作范围涵盖大模型训练与推理、企业级高性能计算、云计算、数据处理、算力调度以及Token运营中心等方向。这意味着德祥的发展路径并非简单复制传统IDC企业，而是向着平台化方向迈进。
如果说1GW绿色算力中心代表的是资源能力，那么Token运营中心则代表了商业模式的升级，这也是德祥与传统数据中心企业最大的区别。传统IDC提供机房空间、电力容量和网络资源，客户购买的是基础设施；而NeoCloud企业提供的是AI计算能力、模型运行能力和算力调度能力，客户购买的是AI时代的生产力。Token是人工智能模型运行过程中的重要计算资源计量方式。未来企业使用大模型，将越来越类似于使用云计算，根据训练需求、推理需求和Token消耗量持续购买AI计算服务。因此，Token运营中心意味着德祥未来不仅拥有算力资产，还能够参与算力资源运营和AI服务价值分配。这也是为什么同样一个GW级算力基地，在不同商业模式下，会对应完全不同的估值体系。如果只是传统IDC，价值更多来自资产规模和租赁收入；如果进一步形成绿色算力底座、算力调度平台、Token运营体系和AI云服务能力，则有机会进入更加接近科技成长平台的估值逻辑。
AI时代正在创造新的超级资产类别，这也正在打开港股市场的估值想象空间。回顾全球和中国市场的发展路径，可以看到一条越来越清晰的趋势。CoreWeave证明了AI基础设施平台能够获得科技成长估值；润泽科技证明了超级算力基地能够成为资本市场重新定价的重要资产。而德祥此次布局的特殊之处，在于其从战略起点便同时布局底层算力资源和上层AI计算服务平台。一方面，洋口港1GW绿色AI算力中心提供进入AI基础设施竞争的核心底座；另一方面，Token运营中心、算力调度和NeoCloud规划，则打开未来向高附加值AI服务平台发展的空间。因此，市场未来关注德祥的重点，不应只是“拥有多少GW算力”，更应关注“能否把算力资源转化为持续运营的平台能力”。港股市场拥有大量传统资产公司，但同时具备大型绿色算力基础设施、能源资源组织能力、AI计算运营能力和NeoCloud平台想象空间的企业仍然极为稀缺。德祥正在探索的，是一条传统资产公司向AI基础设施平台演进的新路径：从资产拥有者，到AI基础设施运营者，再到NeoCloud平台建设者。这正是其未来价值重估最大的想象空间。