房地产周期的筑底并非单一维度的指标企稳，而是包含房价、行业自身以及相关经济部门三个层面的综合筑底过程。首先是房价的周期，在经历大幅调整后有望在2027年前后筑底；其次是房地产行业的周期，虽然政策提振了二手房销售，但回暖尚未传导至新房，销售回款改善偏弱使得房企拿地和新开工未见起色，行业尚未步入筑底阶段；第三是房地产相关经济部门的周期，其中工业企业和地方政府或已在筑底阶段，但居民仍在缩表，且这一过程将持续较长时间，值得引起高度关注。
在房地产筑底阶段，出口和中央财政是经济的中流砥柱，预计2027年中央财政加杠杆的概率较大。借鉴日本经验时，必须避免机械类比。日本的“失去的30年”并非单纯由地产泡沫破裂导致，而是多重因素共振的结果，包括亚洲金融危机、科网泡沫冲击、制造业过早外迁引发的空心化以及财政政策的摇摆不定。相比之下，我国在外部冲击应对、企业出海节奏及财政框架上与日本存在显著差异，简单对标容易夸大房价长期下行风险。提升研究可靠性应依托更大样本，以贴近大数规律。
房价周期有望在2027年前后筑底。参照国际清算银行（BIS）统计的29轮深度房价下行周期，实际房价跌幅超35%的案例平均下跌40%、历时6年，呈现前三年深调、后三年缓跌的特征。国内房价自2021年底进入下行通道，2022至2024年大幅调整，2025至2026年跌幅持续收敛，节奏上指向2027年前后筑底。此外，从成本收益视角看，当前一线城市的租金回报率与房贷利率差值已收敛至1个百分点附近，持有房地产的吸引力正在边际上升。
房地产行业周期修复仍任重道远。房价企稳不等同于行业整体企稳。从流量视角看，二手房市场率先回暖，带看和成交规模走高，但新房销售面积同比降幅扩大，居民中长期信贷增长偏弱，市场热度尚未向新房传导。从存量视角看，房企回款与融资依旧低迷，银行地产中长期贷款增速连续走弱并于二季度转负，拿地和新开工指标还在探底。房企完成从“止血”到“自主造血”的修复，尚需较长周期。
房地产相关经济部门表现分化。房地产通过利润表传导至工业经济和地方财政，通过资产负债表影响居民部门。目前，地产链下行压力边际缓和，叠加稳产业政策与出口高增带动，工业端产能持续出清，大概率进入筑底区间。土地出让收入增速和溢价率依旧疲软，地方财政仍在底部震荡。相比之下，居民部门持续缩表，房贷余额增速转负，借贷与消费意愿不足，修复进程不宜急于求成。
未来若出口放缓，中央财政加杠杆的可能性较大。居民资产负债表修复的根本在于收入提升，但短期劳动报酬占比的提升空间有限，外需与中央财政发力是更现实的抓手。鉴于居民降杠杆、地方化债约束较强以及企业扩产谨慎，唯有中央拥有加杠杆空间，推动财政投向从硬件投资转向人力资本投入。
风险提示：政策传导至实体部门或有时滞；国内房地产需求修复或不及预期；国际历史样本的经验规律的适用性需审慎看待。