十一黄金周历来是观察楼市情绪的重要窗口。每年国庆，市场都在紧盯两件事：一是政策能否落地，二是成交数据能否跟上。如果政策在节前出台，长假便是检验政策成色的试金石，也为后续市场走向给出信号。今年十一基本印证了这一规律。在8.28新政的基础上，节前又落地了房贷贴息政策，令市场一度振奋。那么，在政策利好下，今年的国庆假期市场表现究竟如何？
海报火热，体感一般。节后复工，深圳各大房企的“喜报”刷屏朋友圈。有的项目七天成交几十套，有的宣称销售金额破亿甚至数亿，甚至有项目来访近千组。仅凭这些营销海报，很容易让人误判市场已全面火爆。然而，实地走访售楼处后发现，宣传口径与真实体感存在明显落差。
客观来说，发布销售喜报是地产行业延续多年的惯例。不少去化缓慢、尚未清盘的楼盘会借此节点发声，以维持市场存在感。但这更多是营销传播手段，不能直接等同于整个市场的真实热度。真实情况是，无论是案场来访还是国庆期间的成交转化，大多冷冷清清。与往年不同，今年购房者收到的看房邀约明显减少。往年此时，购房者会收到密集的邀约，但今年相对冷清。
网络平台上，关于深圳市场假期表现的讨论五花八门。有去南山赤湾看房的购房者反馈，案场几乎看不到客户；有人国庆第二天前往光明新房项目，从上午十点看到晚上八点，发现现场没几个人，还有一个项目算上网友也就三四组人，甚至被投来异样的目光；也有反馈称跑了几个楼盘，中介都闲着，随时随地可接待。这些评论印证了真没啥人的体感。
但这仅是个别看房的体感，市场真正反映冷暖的是一线销售接待情况。在一则关于“国庆看房量涨169%，信号在哪？”的话题下，就连本地一线置业顾问都表示难以理解，不明白这个看房量和签约量上涨超160%的数据从何而来。贝壳平台的数据也显示成交泛泛，仅带看了一批客户。一线现场的体感往往比统计数据更贴近真相。
再看官方网签数据，今年国庆七天，深圳新房累计网签对比去年同期略有走低，二手房网签表现相对优于去年。虽然数据有滞后性，但也一定程度反映出今年国庆档的氛围。
造成新房热度不及预期的原因主要有二。一方面，今年假期较长，大量深圳居民选择离深外出旅游，直接分流了看房人群。另一方面，尽管节前8.28现房销售新政叠加了9.30居民购房贷款贴息新政，但其实际提振效果低于市场预期，心理提振力度也弱于去年9.06以及2024年9.29的限购放松政策。
这里有一组值得重视的库存数据。截至9月末，深圳新房住宅可售套数约20613套，按照过去12个月月均网签2939套来测算，新房住宅去化周期仅7至8个月。库存水平处在相对低位，叠加现房销售制度落地，开发商的市场策略发生明显变化。
往年国庆，属于房企冲刺回款的关键节点，各个楼盘大打价格战，折扣、特价房层出不穷。但今年国庆，很多项目主动收缩促销动作，放出的折扣力度明显降低。一部分原因在于房企整体削减营销开支。更深层的信号在于，深圳新房市场已经出现“降不动价”的局面。库存不高，已经不需要靠大幅割价来快速跑量，开发商主观上已经没有很强的动力继续降价走量。当然这不代表所有新盘都冷清，少数区域流量盘叠加大力度优惠的项目依旧能吸引到客户，但这属于点状个案，并非普遍现象。整体来看，新房市场是少数项目热闹，大多数项目平淡。开发商无论是出于主动还是被动，目前都有点“降不动”了。
相比新房的冷清，深圳二手房市场在国庆期间传出修复信号。假期，市场上出现了一笔典型的成交。位于南山粤海街道的华润城润府一期，是南山科技园的标杆小区，也是深圳楼市公认的风向标。成交的户型是89平米三房，7月底，业主通过法拍方式以839万拿下，到了国庆期间，这套房子转手卖出，成交总价1070万。不计算增值税、个税等交易成本，账面浮盈达到231万。这笔短时间低买高卖的交易，在当下市场格外扎眼。短时间内挂盘报价并顺利成交，说明二手房市场的交易流动性已经宽松，核心优质房源的流通效率明显提高。
尽管还有增值税，但根据财政部公告，2026年1月1日起，持有不满2年的房产交易增值税由5%降至3%，且是否满2年只需看房产登记价格。交易摩擦成本下降，降低了房产快进快出的门槛。只要有价格匹配的标的，市场已具备短期套利交易的客观条件，只差一个触发点。
横向对比小区过往成交记录，更能看清价格变化轨迹。华润城润府一期89平米户型，市场常态挂牌区间维持在1050至1100万。去年12月，高楼层同户型成交约880万；今年8月28日，同户型成交1015万。这两套房源成交价格相较于市场过往价格已算低。但7月底法拍839万价格更低，在短时间内卖出更贵的价格，说明这一类极端低价的捡漏机会正在变少。过往买房人常拿近期法拍低价记录作为砍价依据，这套低价法拍房完成转手后，可供参考的低价案例消失，区域价格洼地会进一步收窄。
这也会潜移默化改变买卖双方的心理预期，业主的心理底线会抬高。买家接下来很难再以这套法拍成交记录作为案例去砍价，难度有所上升。这一点也与市场真实买卖相印证。本地购房群体反馈，在报价符合当下市场水平的情况下，谈价难，业主价格都咬得很死。有购房者年中成交价格区间在260万至270万，报价272万的带装修户型，业主还价带押至278万。这也说明市场底部阶段，不仅分歧更大了，买卖双方的博弈程度也更深，市场底部正在进一步夯实。