近期，一线城市租金呈现环比上涨态势，受一系列政策利好驱动，越来越多二手房源开始实现“供平过租”。这一现象与香港2024年底的市场情况颇为相似，被视为房价筑底的重要信号。当前政策旨在减轻居民置业负担，使得相较于租房，购房在成本上更具吸引力。
“供平过租”是判断房价是否触底的关键指标，其核心定义是购房月供低于租金，这构成了房价底部的坚实支撑。根据第七次人口普查数据，2020年城镇家庭租房比例达21.1%，其中城市占比为25.6%。这部分租房群体是潜在的购房需求。一旦租金高于月供，将促使租客转向购房，从而带动房价企稳回升。历史经验显示，香港在2024年底实现局部“供平过租”后，房价于2025年3月进入止跌回升通道。
8月28日按揭期限延长至40年，以及9月29日中央财政对首套房提供的1%贴息政策，进一步推动了全市场向“供平过租”转变。以冰山指数为例，测算一套总价150万元、贷款100万元的房屋，在补贴政策实施期间，月供与租金的比例从125%逐步降至新政前的106%，并在9月后进一步降至90%。当然，这是理想状态下的测算。若首付比例降低或补贴退坡，部分城市可能仍难以实现“供平过租”。对于租金回报率较低的大城市而言，这一转变尚需时日。
在一线城市租金环比上涨的背景下，局部区域已实现“供平过租”，整体上正逼近这一状态。租金环比上涨是“供平过租”预示房价见底的前提。据《证券日报》引用贝壳研究院数据，7月50个城市住宅租金环比涨幅扩大，北上深平均租金已连续5个月环比上涨。目前北上广深的租金收益率分别为2.15%、2.11%、2.21%和1.97%，50城平均收益率为2.8%。基于此收益率测算，若享受贴息政策，北上广深的首付月供租金比分别为114%、116%、111%和124%。整体来看，考虑贴息因素，北上广深已接近整体性“供平过租”，局部楼盘更是已实现该指标，这与香港2024年底的情况高度相似。
8月供给侧收缩已初见成效，预计9月需求侧政策将进一步提振市场。据中信证券跟踪，9月72个样本城市典型中介二手房成交量同比增长18.9%，高于6、7、8月的11.7%、10.6%和14.1%。9月新政发布后，市场活跃度持续提升，9月30日和10月1日单日成交量同比分别达到31.7%和37.4%。
风险提示：部分中小城市虽已实现“供平过租”，但租金仍呈下降趋势，未必代表房价真正见底；贴息政策具有范围限制，未在补贴范围内的房屋距离“供平过租”仍有差距；此外，开发商短期业绩仍面临下行风险。
投资策略：在租金环比上涨的前提下，“供平过租”是房价见底的重要信号。随着政策降低置业负担，买房的性价比日益凸显。中信证券建议投资者积极拥抱房地产新周期，重点关注开发类公司及龙头经纪企业。
注：本文来自中信证券于2026年10月3日发布的《供平过租的重要信号》，分析师：陈聪、张全国、陈兆儒、刘东航。