核心观点
我们认为，当房价处于合理区间时，需求侧的提振效果将尤为显著。现房销售改革不仅大幅降低了交付风险，还限制了未来的供给增长。需求回暖使得月供可能明显低于租金，推动房地产市场从量变走向质变，从而终结长达六年的房价下跌周期。
财政金融政策协同，全国实施购房贷款贴息
财政部、中国人民银行及金融监管总局强化了财政金融政策的协同作用，旨在支持城乡居民的刚性住房需求。全国范围内将实施居民购房贷款贴息政策，以减轻新购买首套住房家庭的商业性个人住房贷款利息负担。政策支持购买120平米以下、价格在150万元以下的房屋，贴息贷款规模上限为100万元。该政策将于2026年10月1日起实施，暂定期限为一年。在此期间，经办银行新发放符合条件的首套住房商业性个人住房贷款，财政部门将按照贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持。根据相关部委的答记者问，这相当于优惠了利率的三分之一。以一笔100万元的长期限商业性个人住房贷款为例，考虑到大多数房贷按月付息和还款，贷款余额逐月减少，贴息政策最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。
政策利好刚需与改善，切实减轻居民负担
该政策切实降低了居民的负担，有效鼓舞了市场需求，刚需和改善性需求均从中受益。对于刚需而言，居民在买房阶段直接受益，总价约120万元的房屋可能享受最高至5万元左右的付息优惠。由于政策既补贴新房也补贴二手房，改善性需求虽然在新购住房时未必能直接享受政策红利，但其卖出房屋可能符合贴息要求，从而显著提升了其阶梯式改善的可能性。
房价处于合理区间，供需平衡有望推动周期反转
房价已处于合理位置，需求侧边际提振效果预期显著。根据国家统计局数据，在70大中城市新房与二手房连续39个月及40个月房价环比下降之后，存量房业主的浮盈水平已明显偏低，房价收入比回归至十分合理的水平，租金回报率也已明显超过存款利率。即使在本轮贴息政策实施前，按照40年周期的房贷计算，房贷负担也局部低于租金。预计本轮贴息实施后，更多区域的房贷负担将低于租金。从国际经验来看，租金超过房贷负担是房价出现向上拐点的重要标志。
供需两端发力，市场迈入新周期与高质量发展
从828政策到929政策，体现了从供给侧改革向提振需求的转变。现房销售改革大大降低了住房交付风险，维护了消费者权益，鼓励了高质量产品的提供。购房贷款贴息政策则有效支持了住房市场需求，有助于促成供求进一步平衡。当供给侧和需求侧政策都达到质变阶段，我们相信随着交易量的放大，居民的信心也将逐步修复。我们相信，当前既是房地产市场从房价下跌周期走向房价回升周期的拐点，也是从粗放发展走向高质量发展的拐点。此外，由于未来房地产市场的品牌溢价可能扩大，产品差异度可能增加，且开发企业的资金链阶段性偏紧，即便房价回暖，土地价格的上涨幅度也可能十分有限。开发企业可以不再受周期性原材料价格波动困扰，得以积极打磨产品，阶梯式满足不同需求。
风险因素
受回款速度放缓的影响，大多数发展商可能会在2026年四季度经历一个资金链更为紧绷的阶段；市场需求复苏可能需要一个过程，2027年之前不少城市景气度仍然存在不确定性的风险。
投资策略
投资策略方面，和历史上的需求提振政策相同，我们认为价格信号的反转对于企业盈利修复、估值提升将有决定性作用。但与历史上每一次需求提振政策不同，我们认为全市场的新房开发规模难有明显提升，消化库存、防范风险是当前的主旋律，传统的以量驱动的房地产产业链逻辑难以成立。当然，随着房价风险的消除，金融体系风险也会下降，内需相关的资产也可能边际受益。
注
本文节选自中信证券研究部已于2026年9月29日发布的《房地产行业重大事项点评—开启中国房地产市场的新周期》报告；作者：陈聪 S1010510120047、张全国 S1010517050001、陈兆儒 S1010525090002、刘东航 S1010525080004