核心观点与投资建议
2026年9月24日，北京市住建委等四部门联合印发《关于发布本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《意见》）。维持行业“增持”评级。此前报告《地产新模式制度建设从蓝图走向落地》已明确指出，监管层在现房销售及开发资金管理等多方面的基础性制度改革，标志着房地产发展新模式从蓝图走向全面落地。此次北京细则的发布，是推动行业高质量发展的关键转折点，促使行业从过去单纯“拼规模、拼速度”彻底转向“拼产品、拼品质、拼交付”，有利于行业的长期稳定发展。本次细则的出台，有助于各方尽快按规操作，降低政策过渡期的负面影响。
具体操作细则更新
本次北京新政将监管政策中的原则性表述细化为标准化、可量化的具体操作准则，主要更新体现在以下五个方面：
1. 明确预售“竣备”定义。将“商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶”细化为“单体建筑应完成主体结构封顶（包括楼板顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑）”，并要求建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。
2. 制定存量项目操作办法。依据2026年8月28日的时间节点，对已拿地但未取得预售证、未取得建设工程规划许可证或存在历史遗留问题的项目进行了分类处理。
3. 明确定金收取比例。将“依法收取少量定金”具体化为“一般收取不超过总房价款1%”，并规定开发企业违约不能按期交房时，购房人有权按合同约定解除定金合同。
4. 规范土地款分期支付规定。明确首付款需在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%；余款可延长至合同签订后两年内缴清，且不计利息。
5. 重申并规范主办银行制度和商品住房信贷管理。
市场影响与展望
此次北京《意见》出台的重要意义在于：
首先，作为首个出台具体操作细节的城市，为后续其他城市出台相关管理办法提供了参照依据，预计各城市将尽快制定本城市管理办法。
其次，细则的尽早出台有利于开发商和购房群众明确市场路径，减少模糊地带，推动新政尽快落地。特别是对过渡期新老项目处理办法、“竣备”条件、土地支付款分期办法、定金缴纳比例等市场关切问题进行了明确，有利于开发商进行项目盈利测算和后阶段资金安排。
我们认为，考虑到第四季度是行业传统土拍季节，尽早制定规范有利于市场参与主体根据自身特点制定企业战略，减少因制度不明确带来的过渡期冲击。
风险提示
在信贷环境不扩大的背景下，价格企稳的压力依然存在。