8月20日午后，A股房地产开发板块震荡走高，城投控股强势涨停，福星股份、荣安地产、城建发展、京投发展、香江控股、大悦城等纷纷跟涨。与此同时，港股内房股亦表现活跃，绿城中国、华润置地、龙湖集团涨幅均超3%，融创中国、中国金茂涨近3%。这是本月房地产板块第二次全线飘红，短短一周多的时间里出现两次暴力拉升，市场不禁发问：地产板块，真的回来了？
本轮行情的引爆点来自上海。8月20日，上海市住建委等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，新政将于8月21日起施行。通知涵盖优化公积金提取、个人信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等五大方面八项措施。事实上，政策发力的脚步并未停歇，早在8月7日，北京便已先行一步。彼时，北京市住建委等三部门发布通知，从限购、公积金及赠与三方面大幅放松调控，新政自8月8日起生效。其中，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”调减为“1年”，公积金贷款额度最高提升至340万元。
两大核心城市的新政恰逢中央提出“加大逆周期调节力度”之后，且处于“金九银十”传统旺季前夕，信号意义十分强烈。全国层面，更大的政策框架也在浮出水面。8月18日，国务院公布《住房公积金管理条例》修改决定，涵盖拓宽用途、提升效能、强化风控、扩大覆盖面四方面。装修费、物业费首次纳入公积金提取范围；取消提取公积金支付房租需“房租超家庭收入比例”的限制；个体工商户及灵活就业人员亦可自愿缴存公积金。公积金利率机制的调整可能带来结构性降息，叠加核心城市租金企稳，有望催生更多“由租转买”需求。
过去两年间，房地产行业政策利好正日益密集。从北京的“社保年限2改1”到上海的“外环外二套首付降至15%”，从公积金条例大修到“以旧换新”真金白银补贴，政策工具箱正以前所未有的密度和力度被打开。更重要的是，政策信号已超越单一城市范畴。7月国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》将住房消费纳入大宗耐用消费品体系且排在首位，这意味着房地产的政策定位正加速从“防风险”向“防风险与促消费并重”转变。
基本面方面同样出现了积极信号。数据显示，2024年1-7月全国新建商品房销售额同比下降13.1%，但降幅较1-6月收窄了0.5个百分点。一线城市二手房价格更是连续5个月环比上涨，7月环比上涨0.2%，其中广州涨0.4%、上海涨0.3%、深圳涨0.2%。
然而，在集体亢奋的情绪中，仍需保持理性。首先，房地产基本面的改善依然脆弱。2024年1-7月房地产投资同比下降19.2%，新开工面积同比下降24%。即便销售端出现边际改善，从“卖得动”到“赚到钱”之间，仍有漫长的距离。其次，城市间的分化正在加剧，核心城市房价企稳可能以郊区及人口外流低线城市的进一步走弱为代价。最后，政策落地的节奏和效果存在不确定性。A股市场上，政策预期往往跑得比政策落地快得多，若预期打得太满而现实跟进不足，回调的风险同样不容忽视。
