物业管理：守护品质生活的专业力量
物业管理作为现代城市生活不可或缺的一部分，与居民日常生活紧密相连。近年来，随着社会效益、经济效益和环境效益的显著提升，物业管理行业展现出蓬勃的发展活力和广阔的发展前景。本文将系统梳理物业管理的核心知识，帮助您更深入地了解这一与我们生活息息相关的领域。
一、物业管理的核心概念
“物业”一词源于香港地区的地方用语，原意指个人或团体所拥有的单元性房地产产业。香港学者将其解释为：”所谓物业，是单元性地产，一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。一物业可小至最小单位，大物业可分割为多个小物业。”从法律定义来看，一个完整的物业通常包含四个核心要素：建筑基地、建筑物本体、附属配套设备设施及相关资产权益。与物业相关的核心主体概念为业主，即物业的所有权人。
二、物业管理的本质与运作机制
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的服务活动。这一过程建立在物权派生出的管理权基础上，行使管理权的人应当是建筑物及其附属物的所有权人和共有权人，即业主。
业主通过与物业公司订立物业服务合同，将物业管理权让渡给物业公司。因此，物业公司获得了对他人物业进行管理的资格。物业管理关系基于委托合同而产生，物业服务企业与业主之间形成的是平等、服务性质的法律关系。物业公司的物业管理服务行为在本质上是一种业主委托的契约行为。
三、物业基础知识要点
1. 业主的定义与权利
广义的业主是指房屋所有权人，狭义的业主是指产权证等权属证书上的登记人。通常在业委会候选人资格认定中，采用狭义业主的定义。业主作为物业的主人，依法享有对物业进行管理的权利。
2. 收房时开发商需提供的法律文件
收房时，业主应当仔细核对开发商提供的”三书一证一表”。”三书”包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建筑工程质量认定书》。”一证”指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。”一表”指《竣工验收备案表》。目前实践中，开发商通常提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》即可满足交房条件。
3. 房屋竣工验收的法律含义
开发商在购房合同中一般将竣工验收合格作为交房条件，但竣工验收合格的法律标准是什么？开发商往往以自己组织的五方验收作为验收合格的标准，甚至可能在补充协议中约定将五方验收作为交房条件。然而，这种做法在法律上是不被认可的。根据《消防法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律法规，房屋交付必须取得消防验收合格证和竣工验收备案表。
4. 《竣工验收备案表》的法律效力
开发商能提供竣工备案表，通常表明房屋主体质量符合标准。但如果有充分证据证明其确实不合格，可以依法提出异议。
5. 竣工验收合格但存在重大质量问题的处理
业主在收房验房时发现房屋存在重大质量问题，可以申请质监站或其他专业机构进行质量鉴定。如果鉴定结果显示主体结构不合格，即使开发商提供了《竣工验收备案表》，业主也有权拒绝收房。
6. 房屋存在质量瑕疵的处理方法
房屋存在空鼓、小裂缝、墙面渗水等质量瑕疵时，业主在收房时应详细记录问题清单，要求开发商限期整改。整改期间由开发商承担物业费。如果开发商拒不整改，业主可以自行整改，费用由开发商承担。若因此给业主造成损失，业主有权要求开发商赔偿。
四、物业服务企业服务的范围与内容
根据《普通住宅物业服务等级标准》的规定，物业服务企业服务的范围及内容主要包括：
1. 基本要求
包括各项管理制度、管理人员要求、服务时间和日常管理与服务等。
2. 房屋管理
包括巡查房屋共用部位（单元门、楼道通道、其他部位的门窗、玻璃等）、设置楼栋单元标识等。
3. 公共设施设备维修养护
包括室外健身设施、休闲桌椅、路灯、楼道灯、安全标识、电梯、消防设施、设备等。
4. 协助维护公共秩序
包括人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施（监控岗）、车辆管理、各种应急预案等。
5. 公共区域清洁卫生服务
①楼内公共区域：包括地面和墙面，楼梯扶手、栏杆、窗台，消防栓、指示牌等公共设施，公共灯具，门、窗和玻璃，雨搭、屋顶，垃圾收集，电梯轿厢等。
②楼外公共区域：包括道路、场地、绿地，宣传栏、小品、健身器、桌椅等，垃圾厢房，果皮箱、垃圾桶，消毒灭害等。
6. 公共区域绿化日常养护
包括草坪修剪、清杂草、灌排水、施肥、病虫害防治，树木修剪、施肥、病虫害防治，花坛花境布置、灌排水、补种、修剪、施肥、病虫害防治等。
五、物业服务企业内部部门职能
1. 物业客户服务部
负责客服工作的策划；入伙手续、装修手续的办理及资料整理并归档；顾客来电、来访、报修、请修、投诉的受理和跟踪处理；小区综合巡查；物品出入控制；进行客户走访和回访；便民服务的组织与开展；顾客意见的征询与反馈；顾客的档案管理；客服部的各种文档输入工作；客服人员行为的规范与管理；物业服务费的催缴工作。
2. 物业工程部
负责对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。
六、物业维修资金的用途与管理
物业维修基金是为了维修物业的共用部位和共用设施设备而设立的专项基金。共用部位包括物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。
七、前期物业管理的定义与规定
前期物业管理是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。相关规定包括：
（1）新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报物业所在地的区房地产管理部门备案。
（2）新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。
（3）住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。
（4）新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。
（5）新建商品住宅出售单位在前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担，自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。
新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。新建商品住宅出售单位违反上述五项条款的，由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。
文章网址：https://www.gushiio.com/fangfa/zhishibaike/66096.html
相关推荐
-
理财入门必看：3个步骤实现财富稳健增长
总觉得投资理财是”别人的事”？总以为钱不多不用理财？这样想就亏大了！理财能帮助你实现财富稳健增长，每个人都应该学习一些理财知识。下面是整理的基本理财知识，欢…
-
储奶瓶使用全攻略：从选购到消毒的详细步骤
储奶瓶的正确使用方法 储奶瓶作为现代妈妈们的得力助手，集母乳收集、储存与喂乳于一体，极大地便利了妈妈们的日常。下面将详细介绍储奶瓶的正确使用方法，帮助妈妈们更好地呵护宝宝的健康。 …
-
红霉素软膏正确使用方法及功效详解
红霉素软膏的正确使用指南：家庭必备药效最大化指南 红霉素软膏作为家庭常备药，凭借其广泛的适用性受到越来越多人的青睐。无论是药物还是工具，唯有采用科学的使用方法，才能最大程度发挥其功…
-
现金类理财产品详解高收益低风险理财优选
在理财规划中，不同理财产品的选择将直接影响我们获得的收益以及需要承担的风险。为了帮助大家更好地了解各类理财产品，下面整理了一些关于现金类理财产品的核心信息，希望能为大家的理财之路提…
-
为什么国外银行偏爱本票而非汇票的深层原因解析
支票：详解票据中的支票概念与功能 支票是由出票人签发的特殊票据，其核心功能是委托银行或其他金融机构在见票时无条件支付特定金额给收款人或持票人。这种票据在商业交易中扮演着重要角色，但…
-
OPPO手机隐藏技巧 流量防偷跑解锁更安全
OPPO手机实用技巧分享：解锁隐藏功能，提升使用体验 OPPO手机作为国内市场备受欢迎的智能手机品牌，凭借其时尚的外观设计和卓越的拍照性能赢得了众多用户的青睐。除了这些硬核优势外，…
-
中考体育满分技巧与项目选择攻略
中考体育考试作为中考的重要组成部分，不仅是对学生身体素质和运动技能的全面评估，更是促进青少年身心健康和全面发展的重要途径。通过科学的体育考试，可以激发学生的运动兴趣，培养良好的锻炼…
-
高考理综高分技巧与答题策略
在旧高考体系中，理综科目涵盖了物理、化学、生物三大学科内容的综合考察。面对高考理综，掌握高效的答题技巧对于提升成绩至关重要。以下为您系统梳理的高考理综答题策略，助您在备考中有的放矢…
-
高考语文阅读理解高分技巧与解题方法
高考语文阅读理解题的解题策略与技巧 许多同学在语文阅读理解方面存在困难，面对高考这类题目时分数往往不尽如人意。那么如何有效提升阅读理解能力，掌握解题方法与技巧呢？本文将系统梳理高考…
-
哲学与自然科学之重要性比较分析
自然科学作为人类认知世界的两大支柱，其根基深植于观察与逻辑推理。正是通过细致入微的观察和严谨的逻辑推理，我们得以揭示自然界的运行规律。以下内容探讨了自然科学与哲学的相对重要性，并深…
-
不同花卉施肥技巧与肥料选择指南
花卉施肥的科学与艺术：方法与技巧深度解析 在繁花似锦的园艺世界里，施肥如同为植物注入生命的能量，是决定花卉生长状态与观赏价值的关键环节。不同种类的花卉对养分的需求各异，掌握科学的施…
-
熬夜补救方法：快速恢复精力健康
熬夜后的健康补救策略与预防方法 熬夜会严重削弱人体免疫系统，使身体更容易受到疾病侵袭和外界环境压力。长期熬夜还会扰乱激素分泌平衡，导致体重增加、失眠等问题，对健康构成潜在威胁。为了…
