**北京楼市新政：预期引导与基本面拐点**
2026年8月7日，北京市住建委等相关部门联合印发通知，进一步优化并调整了本市房地产政策，重点涉及限购及公积金贷款政策的调整。当前，北京、上海、深圳正处于供需结构深度调整的关键时期，此次政策调整在预期引导方面的作用值得重点关注。
本次政策调整后，非本地户籍家庭在核心区购房的社保年限要求以及公积金贷款额度，均已调整至与上海、深圳基本持平的水平。我们认为，此次楼市政策调整的核心意义更多在于预期引导，而非直接刺激需求。目前，北上深三地均处于供给侧出清逐步带来价格预期好转的阶段，从进展节奏来看，上海最快，北京和深圳紧随其后。在这种微妙平衡之际，政策带来的预期改善有望成为市场步入正循环的推手，这与过往政策调整所面临的市场环境有所不同。
当然，在漫长的调整周期和多次政策发力的背景下，资本市场需要更进一步的基本面数据支持才能增进信心。我们重申今年年初以来提出的“北上楼市拐点渐近”观点，当前头部城市的基本面走势仍支持这一判断，且认为深圳已进入类似状态。具体理由如下：
1. **交易量维持高位：** 尽管近期二手房交易量受季节性因素影响出现环比走弱，但绝对水平仍高于2025年下半年，且7月份的同比改善表明市场温度大体有所维持（相较于去年年中处于降温趋势的情况）。
2. **供应侧出清：** 北上深三地均在去年的不同时点开启了新挂牌量同比持续为负的阶段。存量挂牌量分别于2025年三季度、四季度、2026年二季度进入连续下行区间，供给侧出清特征明显。
3. **去化周期企稳：** 北京和上海的二手房挂牌去化周期已达到或低于房价企稳的经验区间。深圳虽然目前仍高于该区间，但由于挂牌覆盖率的扩大，实际差距可能并不像数据显示出的那样明显。
展望未来，我们认为三地内生企稳的趋势已较为明朗，需重点观察从“稳”转“升”的质变点何时出现，政策和时间都可能成为有效变量。因此，我们维持对房地产板块的积极看多观点。
目前，板块中期业绩的利空因素已得到一定释放，估值整体偏低，正处于等待催化的阶段。我们预计本次新政可能带来一定情绪上的阶段性好转，但更持续的积极变化需要得到基本面数据的进一步支持。
**风险提示：**
核心城市供需结构走弱；板块流动性条件恶化。
**资料来源：** 政府官网，中金公司研究部
**注：** 本文来自中金公司2026年8月9日发布的《北京楼市新政会是房价拐点的催化剂吗？》，报告分析师：李昊、徐曼迪、宋志达、王翼羽。