深圳旧改圈近期发生了一桩耐人寻味的变动，位于南山西丽大学城板块的同富裕工业城城市更新项目，即云锦万宸家园，其股权结构发生了巨变。桑泰集团彻底剥离了其在该项目中的全部股权，由中海华南全资接手。根据工商登记信息显示，原本由桑泰地产持股55%、沃泰华康持股45%的合作模式，在7月7日已悉数退出，中海华南（深圳）有限公司取代双方成为实施主体，持股比例达100%。
对于深圳而言，这个项目是近年用地规划调整变迁的一个缩影。2019年，同富裕工业城城市更新项目被列入南山区更新计划第一批，其更新方向经历了从新型产业到“工改商住”的转变。对于桑泰集团来说，这也是其不可或缺的重要拼图。作为西丽大学城的“老地主”，桑泰深耕该区域已有二十年，凭借深厚的关系网和丰富的旧改经验，从早期的南国丽城、桑泰丹华园，到水木丹华园、留仙文化园、大疆百旺工业区，桑泰全程参与了西丽大学城板块的开发史。此次转让的同富裕项目，在桑泰官网的项目版图中占据重要位置，去年8月还举办了风风光光的奠基仪式，足见其重视程度。
旧改行业最磨人、最烧钱，也最容易翻车的环节在于拆迁谈判、规划报批和清场交地。一旦项目拆迁结束并完成奠基，就意味着最艰难的前期工作已经过去，后续开发建设的难度和风险将大幅降低，建设速度也会加快。通常情况下，奠基后再经过一年左右的开发，项目便能达到预售条件并回笼资金。然而，就在这个节骨眼上，桑泰集团将一个热烘烘的“半熟”项目拱手让给中海，这显然不符合常理。外界虽不得而知转让细节，但这背后折射出的问题显而易见：要么是集团面临资金承压，要么是公司主动进行战略收缩，调整旧改赛道。
事实上，桑泰手中并不止这一个城市更新项目。从其官网披露的信息来看，除了同富裕工业城，深圳还有7个城市更新单元项目处于未售状态，其中位于西丽大学城板块的平山工业区、塘朗村项目，总建面就超过百万平方米。这些项目个个都是“吞金兽”。近年来楼市行情收缩，新房去化放缓，二手房价格回调，导致房企回款速度大打折扣。前期的建成项目回钱慢，后期的旧改项目又要持续砸钱，两头挤压下，现金流很容易绷到极限。此时选择出售同富裕这个“半熟项目”，未尝不是一种划算的选择。一来项目已度过风险最高的阶段，能卖上价，回笼资金量大；二来拿回的现金可以用于还债降杠杆，或继续为剩余的旧改项目输血。
这并非个例，近年来，深圳许多手持众多旧改项目的本土中小房企都面临着巨大压力，并逐步退出旧改主战场，央企国企接棒成为主力。过去二十年，深圳旧改曾是本土民企的天下，凭借胆量和灵活的操作便能拿下项目、赚取利润；但行业进入下半场后，规则已然改变，资金成本、企业信用、交付能力成为了核心竞争力。过去行情好时，高周转掩盖了大部分问题；如今行情变了，旧改周期长，拖个五六年，光利息就能吃光利润。在当下，求稳或许比什么都重要。
“云锦万宸家园”桑泰卖得干脆，中海接得爽快，对中海而言，接下这个“半熟”项目也有显著优势。首先是省去了多年的折腾成本。对中海这种央企来说，拿地通常只有公开市场拍地或自做旧改两条路径。公开拍地价格高且不一定抢得到；自己做旧改，拆迁谈个五六年是常事，变数太大。而接手同富裕，拆迁清场、规划报批、用地性质调整等最麻烦、最容易出幺蛾子的环节，桑泰都已经全部搞定，甚至奠基仪式都已举办。中海接过来直接就能推进建设，快的话一年多就能开盘卖房，相当于“拎包入住”式拿地，时间成本、谈判成本、政策风险大幅降低。对于追求开发效率和确定性的央企来说，这种熟项目比生地更有吸引力。
其次是地段基本面有支撑。项目位于西丽大学城板块，一路之隔便是塘朗山山脉，周边生态环境优越。片区聚集了清华、北大、哈工大等一众高校，留仙洞总部基地、南山科技园、深圳湾超级总部基地都在辐射范围内，产业人口密集，购买力有支撑。虽然目前地铁稍远，但在建的27号线丽水站就在附近几百米处，预计2029年开通，届时通往科技园、留仙洞、深超总都将十分便利。这是一个“现在配套一般，未来有兑现预期”的地段。加上南山区域的住宅项目自带关注度，只要定价不离谱，基本不愁卖，回款安全性较高。叠加中海的央企品牌和产品口碑，其溢价能力也比本土房企强不少。
然而，接棒这个项目并不代表能够躺赢，其短板也同样突出。首先，住宅地块太小，容积率高。整个旧改单元占地约6.8万平方米，但真正的住宅建设用地只有约2.29万平方米，剩下的是学校、商办和大量公共配套。就这么点地方，塞了6栋住宅塔楼，最高的53层，容积率高达7.56。在如今深圳新房容积率普遍朝着3.2以下发展的趋势下，7.56的容积率属于高密社区。楼间距也较窄，北地块楼栋最短间距仅14.48米，南地块也只有16.14米。更关键的是，因为地块太小，没有地面社区花园，仅有七千多平的架空层绿化。对于看重社区园林和活动空间的购房者来说，产品说服力难免打折。
其次，现有配套不足，地铁商业都要等待。目前项目周边的生活配套相对一般，大型商业需步行约1.7公里去宝能环球汇，或2公里左右到益田假日里。地铁则更远，5号线塘朗站步行约1.5公里，大学城站约2.1公里，都超出了日常步行通勤的舒适范围。虽然27号线丽水站在建，但要等到2029年才开通，意味着业主入住后至少还要再等两三年才能坐上家门口的地铁，轨道配套兑现周期不算短。
最后，周边二手房价格托底弱，新房定价有天花板。住宅项目的现实问题在于价格。周边二手房的行情，直接给这个项目的新房定价设了上限。从今年的成交数据看，附近的塘朗城广场东区，今年5月成交单价在5.2万至5.8万每平方米；2021年的次新房深铁阅山境花园，成交单价也在5.7万至5.9万每平方米；品质更好的宝能城，成交单价在7万至10万每平方米；板块标杆博林天瑞，优质楼层和朝向的房源，成交单价在7万至8.7万每平方米左右。云锦万宸家园本身容积率高、无地面花园，想卖高价有一定难度。且项目内还有8000多平的人才住房和保障房，真正可售的商品房仅约10.14万平方米，货值有限。再加上要配建幼儿园、公交首末站、社区服务中心等公共配套，算下来，这个项目的实际利润或许没有想象中那么丰厚。
实地探访显示，目前项目正如火如荼地施工中，无论是在傍晚接近7点的时间段，还是白天，桩机、塔吊、挖机、混凝土搅拌运输车等作业设备都在忙碌运转。相比紧挨着的金銮集团塘朗工业区B区城市更新项目，该项目的施工速度和进度明显更快。附近的塘朗村城市更新单元目前暂未有新进展，村中居住及商铺营业正常。周边商业营业并不多，若需大型购物消费，目前需依赖步行约1.7公里处的宝能环球汇或塘朗城，或步行约2.2公里的益田假日里。
实地观察发现，项目周边生态环境优越，一路之隔便是塘朗山山脉，近距离还有塘朗街心公园，留仙大道两侧高大的绿色乔木林立。未来建成住宅后，推窗见山景应不成问题。